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旧的一年总算是终于顺顺利利的过完了,2021年的土拍与往年相比可谓是出人意料,当然各种惊喜和惊吓也是有的。 今天QY球友会来做一个2021年的土拍回顾,看一下这个上海楼市的定海神针表现如何,新的一年QY球友会该往哪走。


旧的一年总算是终于顺顺利利的过完了,2021年的土拍与往年相比可谓是出人意料,当然各种惊喜和惊吓也是有的。

今天QY球友会来做一个2021年的土拍回顾,看一下这个上海楼市的定海神针表现如何,新的一年QY球友会该往哪走。

众所周知,从2021年2月底,在自然资源部牵头下,全国22个城市住宅用地实施“集中挂牌、集中供地”双集中供地新政。当然,上海也是这么这么走的。

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首先说明,上海今年集中土拍有三次,共计85幅含宅地出让,最终成功出让了78幅,有7幅因为无人报名出让终止,但是,在首次集中土拍开始前到春节后这段时间里,其实陆续还是有住宅用地成功出让的:

如: 在2月9日,招商蛇口以总价56.66亿元竞得虹口嘉兴路街道地块,成交楼面价约92648元/㎡,溢价率20.04%,这个地块也就是现在大家所说的「招商·虹玺」,预计今年入市!

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招商外滩玺原始地块位置
后续在2月20日,融创&建发联合体又拍得普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块,总价64.52亿元,成交楼板价84346元/㎡,溢价率达到了36.15%,这个地块也就是现在大家看到的「苏河望」,已经入市了一期,今年还有一期加推!

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总得来说,据不完全统计,2021年上海总计成交95宗含宅地,总建面约1210.3万方,总出让金额约2397.8亿元,将为明后年共计可供应超7万套新房。



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土拍规则调整
溢价率回落明显


QY球友会之前就有提到过,从今年开始,土拍在竞拍环节做了比较大规模的改动:

(1)设置了中止价和一次书面报价上限,以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人;



(2)从第二批集中供地开始,在竞价规则中增加了“随机值”概念,也就是说如果竞买人在书面报价阶段出现相同报价,将自动产生一个随机值,并纳入平均价计算过程,增加公平性;

(3)针对土拍宅地的后续售价,设置了一个房地联动价,在每场土拍正式开始前就基本确定新房预售参考价格,避免房企盲目参拍,稳定房价。

简单就是,就是在溢价率方面设置了一个临界值为10%,最后选取书面报价最接近平均值的为竞得人。



这样从根源上控制住了溢价率,原先2月份产生的36%、20%的溢价率在后续的土拍中,再也没有出现过。特别是第二批集中供地中,不仅有多宗土地流拍,出让成功的,也大多是零溢价,极大的降低了房企的拿地成本。

回顾2020年,浦东新区新场镇同润拍得的溢价率高达60%之多,这在2021年或者后续,应该是没机会再出现了!


五大新城依旧是供应主力
价格很稳


2021年3月2日,上海市人民政府发布了《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》,将加快推进五个新城规划建设

随后在集中供地中,五大新城相较于市区和郊区,供应上有了非常明显的加速,在2021年,各个板块的供地情况为:

南汇新城临港新片区成交24宗;
青浦新城成交15宗;
奉贤新城成交7宗;
松江新城成交7宗;
嘉定新城成交6宗;
而中心城区呢,与之相比较都很少,杨浦、徐汇各3宗,普陀、虹口各2宗,静安、黄浦各1宗。


而且在第三批集中土拍中,还有一个很特别的数据:

此次有7宗地报价达到设定的“中止价”,进入一次性报价环节,且还有2宗地块参拍房企数量超过6家,采用有竞价招标方式出让。

具体一点说,就是第三批土拍中这9个地块深受广大开发商所喜爱,而其中有6个地块是属于五大新城,市中心一个都没有,这一方面证明了房地产开发企业更倾向于稳定性好,风险低的地块,另一方面,也证明了大家对这些新城未来的潜力持看好的态度。


2022年成了国企央企主场


在之前的2021年年终总结中,QY球友会也做了土拍拿地企业的排行榜榜单:


根据榜单显示,不管是拿地总金额还是地块宗数,央企、国企都成为了2021年土拍的最大赢家:招商、港城集团,上海城投、上海金桥,保利都是如此。

同时在上海都有多年开发经验的大华、大名城、金地等民企也是各有收获:

大华作为上海本地起家的开发商已在普陀&宝山、浦东中环集中开发多个楼盘;

大名城和金地在近两年布局在五大新城等大热区域,而2021年的持续拿地,则可以继续实现“拿地、销售、回款、再拿地”的良性周转与循环。

招商可谓是整个2021年表现最为抢眼的房企。

首先,在新房市场,招商云玺、招商虹玺和招商外滩玺重量级产品都有新的进展;

其次,在土拍市场,加上农历春节前的拿地,招商共拍得了6幅含宅地块,出资248亿元,新的一年在虹口、浦东、嘉定、青浦都有招商的新项目入市!

而回顾招商一直以来的操作,其实很容易发现招商在近几年是在明显发力,特别是2020年招商外滩玺地块的拍得,招商与几家头部房企绿城、保利、融创、华发、龙光、融信直面Pk,最终激战187轮,才抢到了这么一块地,相当不易。


4 几大优质地块


虽然2021年的土拍地块主要是以刚需供应为主,但是不管市区核心位置还是五大新城,有几个地块位置相当不错,想必未来也会是一大热门:


(1)徐汇滨江地块

推荐指数:⭐⭐⭐⭐⭐


该地块是在2021年第一场集中土地出让中被复星拍得,楼板价4.3万/㎡,新房指导价13.1万/㎡,这也是2021年全年土拍中指导价最高的地块优质又众多的教育资源、徐汇滨江的沿江绿地、黄浦江的稀缺江景······

如果还是没有概念的话,曾将盛极一时的尚海湾豪庭就在这个地块附近,而在一个多月之前,这个地块的规划也公式了出来,今年大概率也会入市!


(2)静安灵石地块

推荐指数:⭐⭐⭐⭐⭐


该地块是由保利以总价105亿元拍得并负责后期的开发,项目的楼板价5.17万/㎡,新房指导价约为10.5万/㎡。

首先,大宁的宅地确实已经不多了,此次保利拍得的地块可以说非常稀缺,而且,因为周边有做的颇为成功的大宁金茂府作为样板和铺垫,所以不管是未来住宅的形态,还是周边醇熟高端的商业配套,都让QY球友会很是期待。

根据规划,项目的分为两个地块开发,总体量大约有1300套,目前规划和网传的户型图已经曝光:


近日, 其中的西地块的规划设计方案对外公布:


网传户型图曝光:


(3)普陀万里社区

推荐指数:⭐⭐⭐⭐



该地块是京东和卓越联合拿地,楼板价3.07万/㎡,新房指导价是9.6万/㎡。

据了解,该项目拟建设约7栋小高层,在前不久,这个项目也爆出了效果图和规划图:


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在普陀区的核心位置来说,新盘确实是非常稀缺,想必这个项目的入市对普陀是天降甘霖。在2021年的最后一天,这个项目所在的地块举行了奠基仪式,算是正式开工了。

就粉丝爆料,这个项目很可能会在今年的下半年入市,可以好好期待一下了!


4、杨浦定海社区社区

推荐指数:⭐⭐⭐⭐

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该地块是杨浦城投所拍得地块,楼板价6.4万/㎡,新房指导价10.8万/㎡。

杨浦的定海社区曾经遍布着各式各样的工厂,但是随着近几年旧改的推进,工厂逐步搬迁出去,因此就整理出了不少土地,让定海一跃成为上海城央的宅地供应大户。

如在杨浦城投地块的周边,龙光天境、杨浦滨江壹号、东外滩爱国里等新盘层出不穷。

而「杨浦城投定海社区地块」也在几个月之前就有规划方案爆出,根据公示,项目规划3幢楼,1#为11-18层的高层+小高层住宅,2#为18层的高层住宅,3#1-3层为菜场、3-5层为公共租赁用房。

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未来的可售住宅预计只有220套左右,预计最快今年下半年入市!

除此之外,在杨浦江浦社区、浦东的曹路、宝山新江湾、大场镇、嘉定马陆、南翔等区域和其他区域也有优质地块,已经在公式规划、进入建造阶段,预计今年下半年到明年陆续入市!

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总的来说,土拍中出现的新房指导价限制了房价过高,而几个新城的持续供应也在引导人们置业新城。

为了方便大家查找,QY球友会整理了今年集中三次土拍所有地块成交信息:


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接下来,落户新政也让上海变成了全国人民的上海,平稳的新房市场依旧是置业的首选,相信2022年的新房依旧是惊喜满满的一年。

最后,还是愿大家都能买到诚心如意的房子!



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