➤ 信贷：期限1年以上已放公积金贷款，明年执行下调后利率
10月11日，中央国家机关住房资金管理中心发布关于首套个人住房公积金贷款利率下调后的问答。对于住房公积金个人住房贷款是首套住房贷款，10月1日前已经放款了，利率是否可以下调的问题，住房资金管理中心回应称，根据人民银行相关规定，假设贷款已经放款了，如果期限在1年以上，到年底仍然执行原利率，2023年1月1日开始，执行下调后的住房公积金个人住房贷款期限档次利率。如果期限在1年以内，到贷款结清前仍然执行原利率，不再进行利率调整。 ➤ 金融：央行、银保监会发布金融支持房地产的16条措施 11月23日，银保监会办公厅发布动态《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会 关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共从六个方面推出16条金融举措促进房地产市场平稳健康发展。具体措施包括：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
➤ 金融：下调金融机构存款准备金率0.25个百分点 11月25日，央行发布公告决定于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。此次降准的目的一是保持流动性合理充裕，保持货币信贷总量合理增长，落实稳经济一揽子政策措施，加大对实体经济的支持力度，支持经济质的有效提升和量的合理增长。二是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，支持受疫情严重影响行业和中小微企业。三是此次降准降低金融机构资金成本每年约56亿元，通过金融机构传导可促进降低实体经济综合融资成本。11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并即日施行。具体措施包括；一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。五、积极发挥私募股权投资基金作用。
➤ 政策：《上海市住房租赁条例》表决通过，明年2月1日起实施 11月23日，市十五届人大常委会第46次会议表决通过《上海市住房租赁条例》，落实“房住不炒”，规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展，定于明年2月1日起实施。1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过的《上海市房屋租赁条例》同时废止。条例明确规定：禁止群租，平衡租赁双方权利义务；管好“二房东”，规范住房租赁市场秩序；住房保障坚持服务与监管并重等内容。 ➤ 政策：中央经济工作会议部署2023年房地产工作 12月15日至16日，中央经济工作会议在北京举行，分析当前经济形势，部署2023年经济工作。
在房地产方面，会议指出，要支持住房改善等消费；要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。小 结
四季度，多部门陆续出台房地产行业融资利好政策，其中，银保监会联合推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展；证监会发布“新5条”支持房地产股权融资。信贷、债券、股权“三支箭”为房地产企业提供政策支持，保持房地产融资平稳有序；另一方面央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，货币金融政策出现放松迹象。信贷方面，下调首套个人住房公积金贷款利率，并阶段性调整差别化信贷政策，因地制宜，放宽部分城市的首套住房贷款利率下限等一系列政策组合拳旨在实现“保交楼”目标的同时，支持住房消费需求的合理释放提升市场信心，保障房地产业良性循环和健康发展。
➤ 产业用地占比近八成，土地市场供应量同、环比下降
2022年四季度，上海新增供应土地73幅（土地供应面积约250.8公顷），供应量同比下降56.3%，环比下降27.7%。
分土地用途看，四季度产业用地（工业、研发）供应57幅，供应量占比最高，为市场供应主力，占比达78.1%；商服用地供应10幅次之，占比13.7%；居住用地（住宅、租赁、保障）次之，供应6幅，占比8.2%。
分区域看，本季度供应量排名前5的区域分别为：浦东新区供应土地18幅，占比为全市最高，达24.6%；嘉定、松江区供应土地分别为10、9幅，占比分别为13.7%、12.3%；闵行及金山区供应土地均为7幅，占比分均为9.6%。
2022年四季度，共成交地块83幅，同比下降56.1%，环比下降40.3%。土地成交面积约277.3公顷，同比下降67.7%，环比下降60.2%。本季度，受供应缩量影响，成交量同步回落。
分月度看，其中：10月成交地块22幅（土地成交面积约48.4公顷），11月成交地块18幅（土地成交面积约50.3公顷），12月成交地块43幅（土地成交面积约178.6公顷）。
分环线看，地块成交集中于外环以外区域，该区域本季度成交地块69幅，约占市场总成交量83.2%。分区域看，本次成交的土地分布于除杨浦、长宁以外的14个区域，其中浦东新区成交量最大，成交地块20幅，占比约24.1%，嘉定区次之，成交地块13幅，占比约15.7%。
四季度，土地成交总金额约295.4亿元，随着地块成交量下滑，土地成交金额同步回落，环比下降84.5%，同比下降76.8%。2021Q4-2022Q4全市土地成交总金额（亿元）走势
➤ 受第四批居住集中用地供应量影响，成交量回落明显
四季度，受土地供应节奏影响，第四批居住用地集中成交，本季度共计成交居住用地6幅，土地成交面积约32.7公顷，同比下降87.9%，环比下降89.3%，地块成交量回落明显。
2021Q4-2022Q4商品住宅用地季度成交量走势与此同时，商品住房用地成交总金额约126.8亿元，环比下降93.1%，同比下降86.7%。平均楼面地价约2.0万元/㎡，环比下跌35.8%，同比上涨15.7%。2021Q4-2022Q4商品住宅用地季度成交额及成交均价走势
2022年四季度共成交6幅商品住宅用地，分别位于宝山、嘉定、静安、浦东、青浦区，具体如下：
2022Q4商品住房用地成交情况一览表
2022年四季度，商服用地成交15幅，土地成交面积约25.2万㎡，同比下降51.5%，环比上升111.9%，可建总建筑面积约58.1万㎡。
本季度，商服用地成交金额约89.3亿元，同比下降21.1%，环比上升154.7%，平均楼面地价约1.5万元/㎡。溢价方面，本季度绝大多数商服用地均以底价成交，仅两幅地溢价成交，分别为：“浦东新区洋泾街道东单元C000204编制单元1-04-10A地块”（溢价率113.7%）及“浦东新区三林社区Z000702单元01-07地块”（溢价率44.4%）。
2021Q4-2022Q4商服用地季度成交额及成交均价走势
从区域分布看，本季度商服用地成交分布于浦东、崇明、松江、静安、徐汇、虹口和普陀7个区。其中浦东新区成交5幅，崇明区成交3幅，松江区和静安区成交2幅，其余三区各成交1幅。
值得关注的是，本季度浦东新区塘桥社区成交的一幅商办用地，即“浦东新区塘桥社区C000502单元04-01地块”，该地块出让土地面积约2.1万㎡，成交总价为四季度商服用地最高，达23.6亿元。
2022年四季度，上海市工业用地成交42幅，同比下降8.7%，环比持平。土地成交面积约2729.2亩，同比下降30.0%，环比下降45.5%。
本季度，工业用地成交金额约28.3亿元，同比下降13.3%，环比上升47.1%。平均地价约103.7万元/亩，同比上涨23.8%，环比上涨169.8%。
本季度，上海市成交的工业用地中，其中5幅为高质量标准化工业用地。具体如下表所示:
2022年四季度，上海市研发用地成交20幅，同比持平，环比上升17.6%。土地成交面积约563.3亩，同比下降42.8%，环比下降18.7%。
本季度，研发用地成交金额约51.1亿元，同比上升91.2%，环比上升158.1%。平均地价约906.7万元/亩，同比上涨234.4%，环比上升217.5%。
本季度，上海市成交的研发用地中，其中3幅为高质量标准化研发用地。具体如下表所示:
四季度，随着全市土地供应节奏的放缓，全市土地供应量同环比下降。成交上，受供应影响，成交量也同步回落，成交地块主要集中于外环以外区域。结构上，受“第四批居住用地集中供地公示”供应影响，成交量显著回落；而商服用地在本季表现较好，成交量及成交金额均有所回升；产业用地成交量保持稳定，环比基本持平。
➤ 受多重因素叠加影响，市场整体呈“供大于求”态势2022年四季度，上海新建商品住宅供应套数约36976套（约411.3万㎡），环比上升15.3%，同比上升32.3%。成交套数约23171套（约265.3万㎡），环比下降27.8%，同比上升1.8%。新建商品住宅市场供求比1：0.63。四季度，新房市场六、七、八批次集中密集上市，使得新房市场供应量激增。另一方面，受疫情扩散等客观因素影响，导致市场产生一定的观望情绪，新房市场去化速度放缓，市场出现“供大于求”态势。
➤ 环线分布上：“外环以外” 为主导，占全市交易量超七成
从环线分布看，供应方面，2022年四季度新建商品住宅内环内供应套数722套，占比约2.0%；内中环间供应套数3726套，占比约10.1%；中外环间供应套数3753套，占比约10.1%；外环以外供应套数28775套，占比约77.8%。成交方面，内环内成交套数516套，占比约2.2%；内中环间成交套数2828套，占比约12.2%；中外环间成交套数3067套，占比约13.2%；外环以外成交套数16760套，占比约72.4%。
本季度，外环以外区域交易量仍占据上海新建商品住宅市场的主导地位，成交量约占市场总成交量近超七成。
➤ 区域分布上：浦东新区持续榜首，交易量占比全市最高从区域分布看：供应方面，本季度浦东新区新建商品住宅市场供应量8737套，占全市总供应量最高，达23.6%；青浦区次之，供应套数6739套，占比约18.2%。成交方面，浦东新区新建商品住宅成交5276套，占全市总成交量最高，达22.8%；闵行区次之成交套数4121套，占比约17.8%。
➤ 受供应结构影响，新建商品住宅市场成交均价呈上涨现象
2022年四季度，上海新建商品住宅成交均价约65620元/㎡，同比上涨约16.9%，环比上涨6.8%。成交金额约1740.8亿元，同比上升22.3%，环比下降22.4%。
分环线看，本季度内环以内新建商品住宅成交均价约125896元/㎡，环比上涨6.0%；内中环间成交均价约115537元/㎡，环比上涨9.0%；中外环间新房成交均价约79555元/㎡，环比上涨6.0%；外郊环间成交均价约57374元/㎡，环比下跌0.7%；郊环以外新房成交均价约32572元/㎡，环比下跌9.6%。
分区域看：杨浦等8个区域本季度商品住宅成交均价出现下跌，占比约50.0%。其中，杨浦区跌幅最大，该区本季度成交均价99866元/㎡，环比跌幅12.0%。其余8个区成交均价出现上涨。涨幅最大的是浦东新区，该区本季度成交均价71008元/㎡，环比涨幅39.2%。细化成交数据分析，供应结构的调整，是导致这些区域成交均价出现波动的主要原因。从个案市场报价看，并未出现明显波动，市场整体价格水平仍保持平稳。
2022年四季度全市新增楼盘119个，共有40个楼盘触发积分制，触发几率约33.6%。其中，达到60分的楼盘共18个，见下表：
从市场热度看：上述楼盘中，“御江廷”季度内入围积分最高。该项目入市套数323套，认购组数1069套（认购率331%），入围积分92.75。“森兰壹公馆”季度内认购率最高，该项目入市套数41套，认购组数253组（认购率617%），入围积分85.92。小 结
四季度，随着三个批次的新盘密集上市，新建商品房市场供应量激增。但一方面年底为传统淡季，另一方面受疫情扩散影响，导致市场产生一定的观望情绪，新房市场去化速度放缓，市场出现“供大于求”态势。成交价上，受供应结构影响，新建商品住宅成交均价出现结构性上涨，市场整体价格水平仍保持平稳。
根据“百盛房地产数据分析平台系统”对上海住宅小区价格的监测情况分析，四季度存量住宅市场基本维持前期价格水平，自11月起市场走势虽略有回落，但整体保持平稳。12月环比下跌0.21%。
2022年四季度上海存量住宅市场成交套数44992套（成交面积约375.0万㎡），环比下降22.4%，同比上升3.1%。2022年在疫情解封之后，一系列政策的推动下，三季度存量住宅市场成交量稳步回升。但四季度，随着疫情扩散因素的波及，客观造成了存量住宅市场的看房及签约量下降；同时，随着新房市场供应节奏的加快，原本准备购买存量房的客户转向新房市场，四季度存量房市场成交量因此下滑，但随着宏观政策的逐渐落地，市场信心逐步稳定，全市存量住宅仍高于去年同期水平。
分月度走势看，本季度，10至11月期间市场成交量虽略有回落，但整体保持平稳，市场成交量基本维持1.6万多套，进入12月后，一方面，由于疫情的影响，客观导致了市场带看量、签约量的下滑；另一方面，新房市场密集的供应量一定程度挤压了二手房市场，双重因素的影响使得存量房市场成交量持续回落。
➤ 外郊环间交易比重出现下滑，环比下降约1.9个百分点分环线看，四季度上海存量住宅市场内环以内成交套数4834套，成交占比约10.7%；内中环间成交套数7412套，成交占比约16.5%；中外环间成交套数8108套，成交占比约18.0%；外郊环间成交套数16752套，成交占比约37.2%；郊环以外成交套数7886套，成交占比约17.6%。
上述各环线中，各环线交易比重环比涨跌不一。其中：内环以内成交套数环比上升0.2个百分点；内中环间交易套数环比上升1.4个百分点；中外环间交易套数环比上升0.4个百分点。与此相对，外郊环间交易套数环比下降1.9个百分点，郊环以外交易套数环比下降0.1个百分点。
从区域分布看，四季度成交量呈普降态势，降幅主要集中在15%-30%区间内。成交量下降排名前三的区域为：嘉定区成交套数3063套，环比下降34.0%；青浦区成交套数2029套，环比下降29.2%；金山区成交套数1463套，环比下降29.1%。
四季度，上海存量住宅市场成交均价41000元/㎡，环比上涨3.8%，同比上涨6.5%。从环比指标看，市场价格走势整体呈“平稳上升”态势。
分环线看，本季度上海市存量住宅内环以内成交均价76138元/㎡,环比上涨1.4%，同比上涨2.6%；内中环间成交均价59335元/㎡,环比上涨3.1%，同比上涨7.8%；中外环间成交均价46108元/㎡,环比上涨2.1%，同比上涨4.7%；外郊环间成交均价32417元/㎡,环比上涨3.0%，同比上涨10.3%；郊环以外成交均价21410元/㎡,环比上涨1.6%，同比下跌3.7%。
分区域看，2022年四季度上海存量住宅市场各区成交均价保持相对平稳，涨跌幅主要集中于-2%至2%区间内，浦东新区涨幅最高，成交均价上涨4138元/㎡（由41592元/㎡上涨至45730元/㎡），环比上升9.9%；与此相对，青浦区跌幅最高，成交均价下跌1384元/㎡（由31538元/㎡下跌至30154元/㎡），环比下跌4.4%。
四季度，受疫情扩散因素的波及，客观造成了存量住宅市场的看房及签约量下降；同时，新房市场供应节奏的加快，原本准备购买存量房的客户转向新房市场，四季度存量房市场成交量在多重因素的影响下有所下滑，但成交量仍高于去年同期水平：成交价格方面，受成交区域、成交结构的影响略有上升。随着年底宏观利好政策持续加码，疫情稳定后宏观经济回暖，调控政策逐步落地等有利因素叠加带动，将逐步消除购房客户对整体市场预期的不确定性，稳定市场信心。
11月22日，据媒体报道，晶科能源购买上海虹桥富力中心T3整栋写字楼，办公业态货值7.07亿元。据悉，晶科能源早期已在富力中心购入一栋办公楼，本次购买的T3写字楼与原先购买的办公楼相邻。
虹桥富力中心是由广州富力集团于2015年建成打造的第五代商务综合体，地处上海长宁虹桥商务区核心，总建筑面积33.00万㎡，占地面积7.49万㎡，其中办公项目兼具标准办公、企业公馆两类。
2022年四季度，上海市新建商业地产市场新增供应套数926套，同比上升50.3%，环比上升69.0%。成交套数740套，同比下降52.0%，环比下降21.8%。新建商业地产市场供求比1：0.8，本季度市场供应量持续平稳上升，但由于市场需求略显不足，市场整体呈“供大于求”的现象。
从月度走势看，10月上海新建商业地产供应量最高，达551套。11月成交量最高，达293套。分项目看，本季度，奉贤南桥新城的“五象城”项目供应面积最大，约2.8万㎡，供应套数468套。
➤ 新建商业地产交易以外环以外区域为重心，交易量超八成分环线看，2022年四季度，新建商业地产供应内环以内供应20套，占全市总供应量约2.2%；内中环间供应59套，占比约6.4%；中外环间供应49套，占比约5.3%；外环以外供应798套，占比约86.1%。成交量方面，内环以内新建商业地产成交19套，占全市总成交量约2.6%；内中环间成交55套，占比约7.4%；中外环间成交57套，占比约7.7%；外环以外成交609套，占比约82.3%。
分区域看，奉贤区新建商业供应量最大，达476套，占全市总供应量约51.4%；浦东新区次之，供应189套，占比约20.4%。成交方面，浦东新区成交量最大，成交新建商业134套，占全市总成交量约18.1%；崇明区次之，成交新建商业99套，占比约13.4%。
2022年四季度，受供应结构影响，上海市新建商业地产成交均价23015元/㎡ ，同比下跌26.4%，环比下跌9.1%。
本季度，内环以内新建商业地产成交均价32354元/㎡，环比下跌13.7%；内中环间成交均价45879元/㎡，环比上涨27.6%；中外环间成交均价40695元/㎡，环比上涨35.4%；外环线以外成交均价19067元/㎡，环比下跌3.0%。
上述环线中，中外环间项目中个案成交比重偏高（“新华红星国际广场”，成交套数1套，成交均价110309元/㎡）导致最终统计的成交均价出现大幅上扬，实际市场价格水平未现大幅波动。
从区域价格分布看，受成交结构及项目影响，2022年四季度，新建商业地产共有14个区域有成交，其中，黄浦、杨浦、宝山、松江、徐汇、普陀和嘉定区成交均价有不同程度的上涨。
2022年四季度，上海市新建办公楼市场新增供应套数620套，同比下降68.5%，环比上升5.6%。成交套数1109套，同比上升7.8%，环比上升26.5%。新建办公楼市场供求比1：1.79，市场供销量持续上升。
分月看，10月上海新建办公楼市场供应量最高，达310套。11月成交量最高，达453套。分项目看，本季度，宝山罗店的“美慧城”项目供应面积最大，约5.6万㎡，供应套数43套。
➤ 新建办公楼市场成交量集中于外环以外区域，成交占比超八成
分环线看：2022年四季度，新建办公楼内环以内无新增供应；内中环间新增供应61套，占比约9.8%；中外环间新增供应26套，占比约4.2%；外环以外新增供应533套，占比约86.0%。
受供应结构影响，市场成交量集中于外环以外区域。分环线看，内环以内新建办公成交14套，占全市总成交量约1.3%；内中环间成交54套，占比约4.9%；中外环间成交93套，占比约8.4%；外环以外成交948套，占比约85.5%。
分区域看：2022年四季度新建办公楼在嘉定、闵行、宝山、长宁、静安、浦东、普陀、徐汇8个区域有供应。其中，嘉定区供应量最大，新增供应套数347套，占全市总供应量约56.0%，闵行区次之，供应102套，占比约16.5%。成交量方面：本季度新建办公楼闵行区成交量最大，成交套数376套，占全市总成交量约33.9%，松江区次之，成交136套，占比约12.3%。
2022年四季度，上海新建办公成交均价35783元/㎡，同比下跌23.7%，环比下跌26.4%。成交金额约138.6亿元，同比下跌15.0%，环比下跌2.2%。
分环线看，受成交结构和项目影响，四季度内环以内新建办公项目成交均价51379元/㎡，环比下跌28.8%；内中环间成交均价42824元/㎡，环比下跌18.2%；中外环间成交均价33107元/㎡，环比上涨3.0%；外环以外成交均价31157元/㎡，环比下跌33.5%。上季度部分环线受成交结构和项目个案比重偏高影响，导致统计成交均价大幅上扬，本季度市场价格水平基本维持在平稳水平。
按区域分布看，本季度新建办公楼项目除长宁、虹口、黄浦区外13个区域均有成交，其中，闵行、徐汇、普陀、崇明、浦东新区、宝山和青浦区的成交均价有不同程度的回落。
小 结
四季度，受供应结构的影响，新建商业地产和办公市场交易重心“外延”，外环以外区域为市场交易主力。其中，新建办公市场需求旺盛，市场整体呈供销两旺态势。在央行下调金融机构存款准备金，货币金融政策放宽的背景下，新建商业、办公市场保持市场稳定，整体呈健康、良性发展趋势。
2022年四季度，上海新建工业研发房地产成交4套（成交面积约2.4万㎡），分别是浦东临港新城的“上海闵联临港园区三期标准厂房项目（J11-02地块）”和静安大宁的“东方环球企业园”项目。
2022年四季度，上海存量工业研发房地产共成交57套（成交面积约2.1万㎡），环比上升50.0%。
从区域分布看，本季度存量工业研发房地产在7个区有成交。其中，浦东新区存量工业研发房地产成交量最大，成交20套（成交面积0.5万㎡），静安区次之，成交19套（成交面积0.6万㎡）。
本季度，上海市存量工业研发房地产成交总额约2.9亿元，环比上升103.9%。成交均价约13717元/㎡，环比上涨41.2%。
四季度，上海工业研发房地产市场成交量延续前期走势，维持在低位。随着成交总额的回升，成交均价也略有回升。从市场情况看，成交结构及成交个案导致成交均价有所浮动，实际价格水平基本维持稳定。
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