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5月20日,上海土地市场公示了2021年上海市第一批集中出让宅地的详细出让公告,包含6幅“城中村”改造用地,14幅征收安置房用地,8幅租赁住房用地和28幅含普通住房的用地。

5月20日,上海土地市场公示了2021年上海市第一批集中出让宅地的详细出让公告,包含6幅“城中村”改造用地14幅征收安置房用地8幅租赁住房用地28幅含普通住房的用地

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其中,有28幅含普通住房的用地将实施限价竞价规则。这些地块设定的最高溢价率基本控制在10%以内,仅一幅位于崇明陈家镇的宅地溢价率放宽到15%,而普陀万里地块最高溢价率不超过5%、是本批次含普通住房的用地中可溢价空间最少的。

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本次集中出让地块中,中心城区宅地数量不多,仅有4幅含普通住房的用地位于中环以内,对于供应稀缺的市区来说,这几幅地块有望吸引众多开发商角逐竞争。


杨浦定海社区地块



该地块是此次中环内唯一的一幅纯宅地。以最高报价折算,地块楼面均价最高为64501元/㎡,明显低于相近的、于2020年7月成交的江浦社区住宅地块。

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地块所在区域正不断推进城市更新,目前周边存量住宅普遍老旧,低端物业接近80%、房龄在10年以内的不足20%现有的几个品质较好的小区中,均价高的超过11万元/㎡

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新静安灵石社区地块


该地块位于新静安大宁板块,其中普通商品房占比不超过70%。板块各项配套成熟,近年来含普通住宅的用地供应数量不多。距离最接近的彭浦板块的市北高新园区于2019年成交一幅纯宅地,成交楼面价接近5万元/㎡,以最高报价折算,本次出让地块楼面均价最高为51932元/㎡,与2019年相比差异不大。


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地块周边存量住宅普遍较新,房龄基本都在20年以内,10年以内占到一半,且小区整体档次较高。目前该区域价格最高的小区均价在14万元/㎡以上,周边存量住宅均价也超过11万元/㎡,高于房地联动价。

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该地块位于徐汇龙华板块,是商住办一体的综合用地,普通商品房占比不超过30%。其南侧是2020年以310.5亿元总价出让的大体量综合地块,当时得到市场强烈关注。

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地块周边存量住宅品质一般,低端小区占比超六成,房龄在30年以上的小区超过50%,个别高品质小区均价超过11万元/㎡。不过以整体龙华板块来看,个别小区最新均价高达16万元/㎡,所以该地块按房地联动价格推出的新房仍具有一定的性价比。

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普陀万里社区板块


该地块集商业、办公、住宅于一体,普通商品房占比不超过29.5%。地块所在的万里板块虽然区域面积不大,但配套、环境等方面都较为不错,是普陀区适宜居住的成熟板块之一,改善需求集中。

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地块周边存量住宅相对较新,房龄在20年以内的小区超过80%,品质较好的小区占七成以上。周边存量住宅均价在8万元/㎡以上,价格最高的小区最新均价9.6万元/㎡,与房地联动价相当。

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以28幅地块的房地联动价格来看,未来一二手住宅价格倒挂的情况仍会持续。在稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展的大背景下,房价地价联动机制能在一定程度上放慢整体房价的上涨速度,但同时也会加剧新房竞争,在买新房这件事情上内卷程度可能会进一步提升。为了获得摇号的机会,可能需要提前做好准备,在力所能及的范围内为提高“积分”努努力,实在没办法的,就只能退而求其次去买二手房了。

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