2020年虽受到疫情影响，一季度供应几乎暂停，但全年的供应量几乎未受影响，新增套数同比仅下降1%，从供应量来看，外环以内同比增长，其中，中外环间供应量翻番，而外环以外同比则下跌；从成交量来看，内环以内、中外环间和郊环以外的同比增速超过全市平均增速，其中，中外环间的增速最为显著；值得注意的是，从成交价格同比来看，内环以内和郊环以外涨幅高于其他环线，分别录得成交均价11.85万/平和3.43万/平，揭示了2020年上海房价的整体区间。

上海链家研究院分析师祁成林认为，2020年上海楼市却交出了一份满意的答卷，这其中既有楼市本身韧性的体现，更有供应端在节奏把控上张弛有度的调节：2月份受疫情影响，楼市一度降至冰点，所以二季度的重点在于成交量的尽快修复，通过增加供应、优质优价、取消自持等一系列组合拳，累计套数同比在5月份就开始回正。随着市场的快速复苏，成交热情被持续激发，三季度的市场开始出现超预期的迹象，而且受供应结构的影响，上半年在中环以内集中推出的一些高端楼盘被大量消化，使得均价有所提升。针对这一情况，供应端快速反应，通过调节供应结构，增加外环以外的供应量，使得全市均价迅速得到控制。

而仲量联行的最新研究报告则指出，2020年上海住宅市场成交势头持续回暖，四季度整体住宅市场成交量约为300万平方米，与第三季度持平且显著高于第一、二季度。尤其是高端住宅市场的需求仍保持强劲，来自知名开发商或具有学区资源的新开盘项目吸引了大批意向买家。

展望2021年，随着上海进一步调整人才引进政策，包括实施更宽松的留学生落户政策和针对张江、临港重点区域的人才落户政策，预计未来几年刚需购房者的需求将会增加；2021年住宅成交量和价格将保持小幅增长；融资新规下，开发商将继续加快推盘以回笼资金；同时，在“三道红线”融资新规下，房企拿地节奏放缓，在2020年四季度，13块成交的商品住宅用地中仅有一块土地的溢价率超过20%，2021年土地溢价率有望继续回落。

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