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其实,一直以来“老破小”在上海就有一定的地位,尤其是那些位于中心城区的小区。相关数据显示,2016年至今,外环内的售后公房成交占比维持在50%以上,相同区位购房群体中更多人还是选择了“老破小”,而且在整体交易量下降的情况下,售后公房反而会有一定的提升。

何为“老破小”?


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 “老”   房龄老,一般指在30年以上

 “破”   房子外立面破旧、内部公用设施老旧、小区环境较差

 “小”   单套建筑面积较小,住宅功能区(卫生间、厨房、客厅、餐厅)可能不全或需要合用


其实,一直以来“老破小”在上海就有一定的地位,尤其是那些位于中心城区的小区。相关数据显示,2016年至今,外环内的售后公房成交占比维持在50%以上,相同区位购房群体中更多人还是选择了“老破小”,而且在整体交易量下降的情况下,售后公房反而会有一定的提升。image.png

从价格上来看,上海的那些“新村”也是以稳中有升为主。不过近一年全市整体房价提升有限,同比涨幅仅为3.51%,这些“新村”中有一部分未能达到平均水平甚至出现下跌的情况。

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而近期,它们暴露出了更多的问题。除了硬件条件上的不足,更欠缺的是“软实力”,如物业管理水平低、小区治理难度大等。这些情况其实是档次相对较低的小区的通病,只不过之前大家对这方面的内部配套并不关注,重点都放在了价格以及一些外部配套上。

那么,疫情真的会给“老破小”带来致命的打击吗?它们是否真的一无是处?你愿意因为它们的优势忽略那些不足吗?


优势一:教育资源


不可否认,市区的一些“老破小”拥有不错的教育资源。而且因为面积偏小的缘故,和次新公寓之间经常出现单价倒挂的现象。

申城学区资源相对集中板块


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注:套均总价根据板块售后公房套均成交面积计算得出

具体到小区的话单价更高,是房龄大都超过了30年。

部分热门成交小区一览

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它们的总价普遍只有同板块公寓价格的一半或更低,且基本都近轨道交通,出行便捷。

虽然教育资源正在朝着集团化方向发展,但是教学质量的提升以及家长们观念的改变仍需要一段时间。为了孩子的美好未来,对于那些资金并不十分充裕的家庭来说,学区优的“老破小”还是比较不错的选择。



优势二:成熟配套


对于资金有限的刚需购房者来说,选择配套没成熟、规划没落地但是“未来可期”的远郊新盘,还是配套已经成熟但房龄很高的市区老小区,一直以来就是一个很困难的问题,毕竟鱼和熊掌不可兼得。在预算有限的情况下,为了追求生活方便、热闹繁华,就不得不舍弃一定的居住舒适度;选择宽敞明亮的居住空间、绿荫环绕的小区环境,就不得不增加通勤时间。


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上表是今年一季度热度相对较高的一些售后公房小区。虽然与前两年相比成交量下滑,但是相较于2017-2018年还是有不小的提升。这些稍具规模、居住氛围成熟、周边配套相对完善的售后公房小区,即使没有优质学区,其需求量也相对稳定。




优势三:除了价格还是价格


其实在讲上面两个优势的同时,或多或少已经展现了“老破小”在价格上的绝对优势。

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而从这组最新的上海各环线均价来看,如果按照公寓两房80㎡来计算,想住进外环线以内,那么预算要560W以上(还要预留税费之类的钱)。

如果你现在只有三百万又想住进外环以内,那么可能只有选择老公房了:一房40-50㎡、约240W-300W。如果你想买两房,两年前可能还行,现在的话需要把预算提到400W+。


如果预算只有200W?外环以外还有更多的选择。

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上表是近一年成交量相对较高的一些小区,其中也不乏公共交通或配套较好的,虽然可能有些远,但是对于在当地工作生活的人来说,性价比也是不错的。



  在上海,第一次买房的机会很重要,因为在税费、贷款等方面都会有不小的优惠,所以将眼光放长远一些,选择有发展前景的新房确实是现在越来越多人的选择。但是,也需要符合自己的实际情况以及能够负担的资金压力。把杠杆用到极致是比较合理的,可如果确实有困难,那就选择当下你最需要并且可以负担的房子,之后再通过努力进行置换。这些“老破小”不只是上海时代的痕迹,也可以看作是上海给那些刚刚起步、开始奋斗的年轻人的一个台阶和希望吧~


最后,QY球友会来做个疫情后置业小调查~

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